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商品房住宅小区停车场、停车库的产权归属及相关问题研究
添加时间 : 2019-03-07[返回]
商品房住宅小区停车场、停车库的产权归属及相关问题研究
李章辉 何晖 律师
住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌：2004年11月12日，就江苏南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。 该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由：一、南京市规划局 《建筑工程规划设计要点通知书》要求开发商按每户0．2车位的标准建设车库，这明确了车库作为公共配套设施的功能，建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有权人共同使用。二、本案中有关文件证实，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。三、被告星汉置业公司并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定。被告将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
因为小区车库的权属是个普遍性的问题。此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。判决引来许多争论，并由此衍生出更多悬而未决的问题——有车的业主询问小区车库该如何分配使用，已购买车库的业主担心自己在车库投资上的收益受损。而一个更普遍的问题是，大多数小区的车库供不应求，如何能保障每个有车业主的停车权利？的确，商品房住宅小区停车场、停车库的产权归属问题已引起越来越多人的关注，这一问题的解决需要明确的法律规范，而如何规范才公平合理是需要理论的透彻分析和实践的可行性分析的。笔者也尝试作些分析，以期能理清思路，为这方面的立法尽绵薄之力。
一、建筑物区分所有权理论
认定停车库的产权归属得首先从建筑物区分所有权理论开始分析。对建筑物区分所有权的概念的界定，长期以来，存在很大分歧。主要有几种观点：1、一元论说。该学说认为，建筑物区分所有权是指区分所有权人在区分所有建筑物专有部分上所享有的权——专有所有权。2、二元论说。该学说认为，建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权与共用部分持分权所构成。3、新一元论说。该学说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人在区分所有建筑物“享益部分”上所享有的权利，这一权利是由被分割的建筑物专有部分上成立的排他所有权和在共用部分上成立的限定的（共有的）享有权所构成的。此项权利是成立于享益部分上的单一权利。4、三元论说。该学说认为，建筑物区分所有权是指区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。其中，专有部分所有权（专有权）又称特制所有权；共用部分持分权又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权。这三者形成一项不可分离的特别权利——共同的空间所有权。现在三元论说已成通说。建筑物区分所有权作为一种综合性的物权，具有以下特征：
（1）复合性。建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一般不动产所有权，其构成则是单一的，仅指权利主体对不动产享有占有、使用、收益及处分的权利。
（2）专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。反之，区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共有部分持分权与成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。
（3）一体性。表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，均应将三者视为一体，不得保留其一或其二而转让、抵押其他权利。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。要设定区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共有部分，并设定相应的专有所有权和共用部分持分权，否则在权利归属和利益分配上将会发生混乱。
（4）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。而一般不动产所有权，其权利主体之身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。
建筑物区分所有权的专有部分和共有部分有哪些？建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度和一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为共有部分。结合国内外学者的论述，可以将共有部分总结为：
（1）共同部位：建筑物的基本构造部分，如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱、停车场；
（2）共用设施：建筑物运营设备设施，如电梯、中央空调或暖气设施、水气管道；
（3）共用基地：建筑用地，如基地、绿地等。
区分所有权人对共用部分享有的权利和义务有哪些？
（一）权利
1、使用权。原则上，使用权不具有排他性，任何人不能阻止其他建筑物区分所有权人的合理使用。但是，在能够平均使用的情形下，也不妨在共用部分上成立专用权。比如地下储藏室或停车位的利用，可以明确到每一位共有人。
2、收益权。原则上，对于建筑物区分所有权人共有的部分，在利用有剩余的情形下，可以出租，区分所有人共享收益。也可进行一些经营活动，如户外广告等。
（二）义务
1、依共用部分的本来用途使用共用部分。
2、维护共用物完整性和保持良好状态的义务。
3、不得单独处分共有部分的义务。
下面谈谈共用部分专有使用权：停车场问题。
有些共用部分必须建立固定的利用秩序，才能得到有效利用。最常见的是停车场，必须划分特定区域才能使每个业主均得到合理有序的利用。一般是按户或专有部分面积比例划分专用使用权，由特定业主对特定部位排他使用。设定停车场专用权是肯定停车场是共用部分情形下，为更有效地利用停车场而建立利用秩序。但是，在停车场是否为共用部分问题上，各国采取的态度不完全一致。日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车场，认为屋外停车场的利用权属于共用部分的专用使用权；而对于屋内停车场，最高法院判决认定为专有部分。在美国公寓内的停车场一般系为共用部分。在夏威夷，开发商建筑公寓时必须配置充足的居住者使用的停车区域，并按居住单元分配；亦可出售给各居住单元，作为共用部分予以维持，对每一业主发给停车许可证书。在法国，开发商有义务为每一住户设计一停车空间，但停车场为独立不动产，业主可以购买，也可以不购买；在有空闲时出售公司可以卖给外人。可见，各国对停车场问题看法不一，但总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务，至于业主以什么方式取得这种停车位有不同的安排。
以上对建筑物区分所有权理论进行了介绍，也提及各国对停车场问题的作法。随着我国经济的快速发展，私车的日益普及，停车场问题也变得日渐重要和亟待解决，国外的作法可供我们参考和借鉴。
二．物权法草案相关条文分析
我国物权法草案（第四次审议稿）对停车场问题规定在该法第六章业主的建筑物区分所有权中，第75条规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”可见，我国对于停车场的性质除非有约定，否则均认为属于建筑物区分所有权的共有部分，属于业主共有。这是第一次从法律上确定停车场的业主共有的性质，对以后相关案件的处理提供了明确的法律依据，是颇有意义的。
三．各种停车场分析
虽然停车场的性质有了定论，但多种多样的停车场还需要进一步详细地予以分析，否则不利于实践当中问题的解决。
1、架空层停车场
我国南方多有利用架空层建车库的情况。按照南京现行的相关规定，架空层属于房屋附属设施，无论成本是否计入房价，其所有权是归全体业主的。另外，按照上述建筑物区分所有权理论，架空层应属于建筑物的基本构造部分，即共同部位，应属建筑物区分所有权的共用部分，区分所有权人（即业主）对之应享有使用权和收益权。而且，我国物权法草案对这一点也从立法上给予了充分肯定。所以，架空层停车场应归属全体业主共有。
2、地下车库
地下建车库的现象很普遍，但其归属由于没有法律规范而屡屡引起业主与开发商的权属之争，有研究和规范的必要。地下车库可分为人防工程所设的停车位和非人防工程的地下车库。首先，对于非人防工程的地下车库，因为其位于住宅小区内，并非公共停车场，其功能是为小区业主存放车辆，其修建是基于开发商负有的向业主或物业使用人提供停车位的义务。也就是说，车库虽然是修建在地下，没有占用小区土地，但车库修建的目的和对象都是针对小区业主，为这些特定的人群履行义务和提供服务，所以业主们应有相应的权利。这种权利严格地说与建筑物区分所有权有一定区别。主要在于地下车库没有占用小区土地，而且其并非自然之物，须投入成本建造。所以，地下车库应不属于建筑物区分所有权的专有部分或共有部分，而应属于一般的物。这个物归属于谁，不得不从该车库的开发成本来分析。实践当中，有的开发商会把车库的建造成本纳入商品房的成本，在这种情况下，车库的所有权归属全体业主共有没有疑义。但有的开发商基于盈利的想法会自己承担车库的成本，并在建成后以出卖或出租车位的方式取得利益。实践当中，对这类问题如何处理更妥当呢？笔者认为，还是应尊重当事人意愿，不可一刀切。因为每个人的想法、利益都不尽相同，既然购房是双向选择，买卖商品房的业主和开发商在购房前尽可以约定车库的问题。业主如果对将不得不再投资购买车库不满，自然可以不购买该房产。开发商如果定价太高，也会驱走潜在的购房人，对其不一定有利。让市场这只“看不见的手”来调节，不失为良策。
其次，对于人防工程所设的停车位问题，笔者认为，其一，人防工程是按要求必须修建的，其功能是备战防范可能的空袭等战争灾难。如果该工程建在小区地下，其主要的避难者应是小区居民。也就是说，这类人防工程是为小区居民服务的。其二，这类人防工程是要求开发商必须建造的，其成本应纳入商品房总成本，且实际上也的确如此。所以，这类人防工程应属于建筑物区分所有权中的共有部分，应属全体业主共有。人防工程在和平年代设立停车位是对空间资源的有效率地利用，其使用权归属全体业主也是天经地义的。
3、地面车位
地面车位占用小区土地，属于建筑物区分所有权中的共有部分，属共同基地，自然属全体业主共有。
四．结论
通过对商品房住宅小区停车位、停车库的产权归属问题的研究，笔者得出的结论是：运用建筑物区分所有权理论，大多数种类的停车场应属建筑物区分所有权中的共有部分，属全体业主共有。少数种类，如地下非人防工程停车库，由于其不属于建筑物区分所有权中的专有或共有部分，而是一般的物，其归属得根据投资人的不同而不同，这时购房时的明确约定必不可少。笔者认为，这也是物权法草案中“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”的立法原意。
参考文献：
1.程信和主编：《房地产法学》，人民法院出版社、中国人民公安大学出版社2003年8月第1版。
2.高富平、黄武双著：《房地产法学》，高等教育出版社2003年9月第1版。
