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房屋买卖预约合同的隐患
添加时间 : 2015-08-26[返回]
房屋买卖预约合同的隐患
李章辉律师
随着房屋商品化的进一步发展，为了加速资金流转，发挥资本的增值效应等多种原因，房屋预约买卖合同应运而生并被越来越越广泛采用。乍看起来，一方面这种合同对卖方来说，可令房屋更快转化为货币，卖方可把之用于再投资，充分利用资本的时间效益使之增值；另一方面，这种合同对买方来说，在房屋呈现涨价趋势时，买方可用较少的钱买到所需房屋。但是否真的这种合同就值得推广，它的利真的大于弊吗？本文将对之进行分析。
实践中，房屋预约买卖合同的弊端是明显的，即一旦发生纠纷，买卖双方或单方出现违约行为，特别是双方对于是继续履行合同还是解除合同存在分歧时，矛盾很难得到妥善解决，即使通过法院进行诉讼，也很难真正定纷止争。原因何在呢？下面以一真实案例来予以说明。买卖双方签订一房屋预约买卖合同，因签合同时房屋产权证没办好。买方支付了定金及首付款，卖方也按约交付房屋给买方使用，后来卖方在产权证办好后按约通知买方来签订正式房屋买卖合同并办理过户手续，买方提出要卖方出具售房委托书给他，委托他全权代理售房事宜，目的明显是为了逃避税负，卖方不允，纠纷骤起，买方不来签正式合同及办理过户，却起诉要求卖方承担违约责任，要求卖方双倍返还定金并解除合同。卖方应诉并反诉买方违约，要求其承担违约责任即被没收定金并解除合同。在一审判决前，买方以需要收集更多证据及调整诉求为由申请撤诉，获得法庭批准。一审判决结果是：卖方的证人证言没有其他证据佐证，且即便真正存在要求售房委托书的事实，也不构成根本违约，因此判决驳回卖方的反诉请求。卖方不服，上诉要求二审法庭支持其原诉求。据了解，买方打算另行起诉要求继续履行该房屋预约合同。这个案件如果当事人无法达成调解协议得话，麻烦将会接踵而至。我们试作分析：二审只有两种可能结果，一是维持原判，驳回解除合同的请求；二是改判解除合同。如是第二种情况，这是个解决办法，可以最终化解纠纷。如是第一种情况，判决结果并未解决实际问题，驳回解除合同的请求只意味着法院不支持卖方的主张，合同纠纷并未真正消除，双方的经济不稳定状态将持续，此时只好期待前述买方另行起诉案件的结果，如果最终判决继续履行合同，看似从法律上解决了问题，但执行又发生了大问题，因为除非卖方主动配合继续履行合同，否则法院强制履行合同就完全不可行，因为继续履行合同的内容包括签订正式房屋买卖合同及办理过户手续，而签订合同的重要原则是合同自由原则，当事人有权签订或者不签订合同，有权对合同条款依己意进行约定，任何其他人包括法院也无权干涉，否则就与合同自由原则背道而驰，是根本行不通的，因此这样的判决也因无法实施而毫无意义。当然，如果最终判决驳回继续履行合同的请求，原合同效力相当于被终止，当事人也可获得最终交代。
这个案件反应了这样一个问题：房屋预约买卖合同在履行过程中发生纠纷无法继续履行时，一方当事人如果起诉请求继续履行并获得判决支持后，法院强制执行时如遇到正式买卖合同未签订的情形时将难以达到执行目的。也就是说，这种预约合同是法律无法保障履行的。这缘于合同自由原则决定强制当事人违背己意签订合同是根本行不通的。这个问题怎样才能解决呢？笔者认为，这种合同的无法强制履行性决定了当事人要么达成和解自愿履行合同，要么只能互返财物以回到合同订立时的状态，法院在当事人达不成继续履行的协议时，也不能作出继续履行的判决。首先，这对法院是一种挑战，法院不能依法作出继续履行的判决，即使作出这种判决也无法强制履行因此是无意义的。其次，这对当事人也是一种冒险，因为所签合同得不到履行保障，可能会造成很大损失。进一步来说，这种预约合同是否有存在的必要及法律是否应鼓励这种合同？首先，一个新生事物的生成是有它成长的土壤的，同样预约合同的出现和广泛使用也是有其合理原因的，它不会因为存在风险就完全消失，除非它有消失的绝对理由，令所有人都避而远之。其次，法律的性质决定它是用来规范人们的行为的，法律的规范范围和涉及面也是有限的，因此法律保护的对象也是有限的，预约合同的相当部分是在法律触角所及范围之外的，法律力所不能及时就不可能鼓励这种行为。再次，当事人即买卖双方如需要签订预约合同，应尽量完善合同条款，特别是权利义务及违约责任条款，尽可能避免违约及不愿履约情况的发生，即使发生纠纷也应尽量协商解决而不宜起诉解决。
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