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商品房买卖合同纠纷合同效力案李律师代理二审胜诉
添加时间 : 2019-03-07[返回]
商品房买卖合同纠纷合同效力案李律师代理二审胜诉
李律师代理购房者进行二审上诉，在一审认定原告存在违约行为，驳回原告要求返还定金请求的情况下，通过层层说理，最终使二审法院作出了原告不存在违约行为，返还原告三万元定金的判决。
[一审判决结果]：厦门市某区法院判决：
１、解除原被告签定的《协议》；
２、驳回原告的其他诉讼请求。
[二审判决结果]：厦门市中级人民法院判决：
１、维持一审判决第一项；
２、被上诉人肖某应于本判决生效之日起７日内返还上诉人张某、黄某定金３００００元。
[李律师评析]：本案标的虽小，但涉及民法中重要的代理权理论，很值得分析与研究。这是一起因代理人没有向相对人出示相关的代理证明而使相对人没有按合同约定来履行义务而引发的买卖合同纠纷案。本案涉及以下两个个问题：
一、在代理人没有出示合法代理手续的情况下，相对人没有按合同约定履行义务是否构成违约呢？这是本案的重要焦点，更是一个很有必要探讨的问题。
李律师认为代理人与相对人签订的合同是否有效是判断相对人(上诉人)是否违约的前提。如果是依法成并并生效的合同，合同双方的当事人就应当按照合同的约定来履行合同。任何一方不按照合同的约定，除有法定情形外都构成合同违约，应当承担违约责任。那么，本案中，被上诉人傅某作为代理人，没有向上诉人张某、黄某出示合法的代理手续，那么，傅某是否有代理权是不确定的。其只是出于对被上诉人某房产公司的信任而签下了合同。因此，这份合同由于代理人缺乏代理手续，是一份效力待定的合同。2007年6月28日，代理人带去首付款到中介公司要求履约时，因被上诉人仍未能提供合法的代理手续而拒付首付款是其要求对合同效力的再次确认，是合法的。上诉人张某、黄某有正当理由认为代理人没有代理权，不予履行交付首付款是在合同尚未发生效时对自己权益的维护，不存在是否构成违约的问题。至于被上诉人傅某后来出示的朱某于2007年7月6日以公证的方式签定的授权委托书，只是表明被代理人即本案另一被告肖某事后对效力待定的合同的追认，而对上诉人之前的6月28日的行为不发生约束力。李律师的上诉意见被法院采信，法院认定在这一问题上，张某、黄某不存在违约行为。
二、随意登报通知是否履行了合同对通知方式的要求。这是本案的另一个争论的焦点，即7月7日，朱某在某报纸上刊登“通知”一份，要求张某于7月8日到市土房局办理房屋交易过户手续并支付房款，否则视为违约。这样的通知对上诉人没有任何的约束力，上诉人完全可以不予以理会。首先，在协议中没有约定通知的方式，那么以在厦门的报纸上的公告欲尽通知义务是没有依据的。其次，作为另一被上诉人的被代理人在7月7日之前并无将代理的权限告知上诉人，也就是说对合同的效力的追认没有到达上诉人，上诉人即使知道这一报纸公告也没有义务予以配合。其三，在对通知的方式没有约定的情况下，被上诉人无权通过报纸公告的方式进行通知。这种报纸的公告通知仅适用于政府部门对行政相对人、不特定的公众或司法部门对于当事人的通知。很显然，本案中不采取电话通知，而使用报纸公告的方式是另有目的的。
一审法院在这一问题上，认为被告肖某已经进行了合理的通知，因具备授权代理的条件，就认为傅某有代理权，认定张某、黄某构成违约，显然缺乏逻辑，犯了推不出的错误。李律师通过层层分析、说理，终使二审法院法官接受代理意见，从而使上诉人获得胜诉。
李律师办案感想：当你把案件交给一个律师后，不要轻易怀疑他的能力。信任他，你的案件就成功了一半。
中国投资贸易律师网 李章辉律师民商法学硕士 邮箱98lawyer@163.com
李律师代理购房者进行二审上诉，在一审认定原告存在违约行为，驳回原告要求返还定金请求的情况下，通过层层说理，最终使二审法院作出了原告不存在违约行为，返还原告三万元定金的判决。
[一审判决结果]：厦门市某区法院判决：
１、解除原被告签定的《协议》；
２、驳回原告的其他诉讼请求。
[二审判决结果]：厦门市中级人民法院判决：
１、维持一审判决第一项；
２、被上诉人肖某应于本判决生效之日起７日内返还上诉人张某、黄某定金３００００元。
[李律师评析]：本案标的虽小，但涉及民法中重要的代理权理论，很值得分析与研究。这是一起因代理人没有向相对人出示相关的代理证明而使相对人没有按合同约定来履行义务而引发的买卖合同纠纷案。本案涉及以下两个个问题：
一、在代理人没有出示合法代理手续的情况下，相对人没有按合同约定履行义务是否构成违约呢？这是本案的重要焦点，更是一个很有必要探讨的问题。
李律师认为代理人与相对人签订的合同是否有效是判断相对人(上诉人)是否违约的前提。如果是依法成并并生效的合同，合同双方的当事人就应当按照合同的约定来履行合同。任何一方不按照合同的约定，除有法定情形外都构成合同违约，应当承担违约责任。那么，本案中，被上诉人傅某作为代理人，没有向上诉人张某、黄某出示合法的代理手续，那么，傅某是否有代理权是不确定的。其只是出于对被上诉人某房产公司的信任而签下了合同。因此，这份合同由于代理人缺乏代理手续，是一份效力待定的合同。2007年6月28日，代理人带去首付款到中介公司要求履约时，因被上诉人仍未能提供合法的代理手续而拒付首付款是其要求对合同效力的再次确认，是合法的。上诉人张某、黄某有正当理由认为代理人没有代理权，不予履行交付首付款是在合同尚未发生效时对自己权益的维护，不存在是否构成违约的问题。至于被上诉人傅某后来出示的朱某于2007年7月6日以公证的方式签定的授权委托书，只是表明被代理人即本案另一被告肖某事后对效力待定的合同的追认，而对上诉人之前的6月28日的行为不发生约束力。李律师的上诉意见被法院采信，法院认定在这一问题上，张某、黄某不存在违约行为。
二、随意登报通知是否履行了合同对通知方式的要求。这是本案的另一个争论的焦点，即7月7日，朱某在某报纸上刊登“通知”一份，要求张某于7月8日到市土房局办理房屋交易过户手续并支付房款，否则视为违约。这样的通知对上诉人没有任何的约束力，上诉人完全可以不予以理会。首先，在协议中没有约定通知的方式，那么以在厦门的报纸上的公告欲尽通知义务是没有依据的。其次，作为另一被上诉人的被代理人在7月7日之前并无将代理的权限告知上诉人，也就是说对合同的效力的追认没有到达上诉人，上诉人即使知道这一报纸公告也没有义务予以配合。其三，在对通知的方式没有约定的情况下，被上诉人无权通过报纸公告的方式进行通知。这种报纸的公告通知仅适用于政府部门对行政相对人、不特定的公众或司法部门对于当事人的通知。很显然，本案中不采取电话通知，而使用报纸公告的方式是另有目的的。
一审法院在这一问题上，认为被告肖某已经进行了合理的通知，因具备授权代理的条件，就认为傅某有代理权，认定张某、黄某构成违约，显然缺乏逻辑，犯了推不出的错误。李律师通过层层分析、说理，终使二审法院法官接受代理意见，从而使上诉人获得胜诉。
李律师办案感想：当你把案件交给一个律师后，不要轻易怀疑他的能力。信任他，你的案件就成功了一半。
中国投资贸易律师网 李章辉律师民商法学硕士 邮箱98lawyer@163.com
